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La ley 5/2019 de crédito inmobiliario impone al comprador de una vivienda, que solicite un préstamo hipotecario para su adquisición, la obligación de acudir al notario con carácter previo a la firma de la misma.

 El notario, que habrá recibido toda la documentación de tu préstamo, tras explicarte toda la documentación , te entregará un test que deberás de rellenar.

 Las tres primeras preguntas del test, tratan de dejar claro que el banco a puesto a tu disposición la documentación que exige la ley, así como que ha respetado tu derecho a elegir notario y no te ha impuesto a ningún fedatario.

En el presente artículo pasamos a ver las preguntas 3 y 4.

¿Conoce usted el capital del préstamo, la duración y el importe y periodicidad de sus cuotas?

¿Conoce que cada una de las cuotas comprende una parte de capital del préstamo y otra de intereses?

 ¿Conoce si el tipo de interés que le han ofrecido el banco es fijo durante toda la vida del préstamo o si está prevista variación durante el mismo?

¿El banco le a ofrecido bonificaciones al tipo de interés si contrata algún producto?

¿En caso de interés fijo conoce que no se beneficiará de una posible bajada de los tipos de interés?

¿En caso de préstamo interés variable es usted conocedor de que el interés futuro se calcula sumando un diferencial a un tipo de referencia? 

 ¿Comprende que los tipos de interés varían a lo largo del tiempo y esta podría suponer un incremento de su cuota?

 Vamos con la primera de las preguntas esto es, si conoces el capital y la duración del préstamo.

Yo creo que es bastante sencillo, si tú pides un préstamo de 120 mil euros, el capital del préstamo son esos 120 mil euros.

 En este supuesto ,vamos a poner que pides el préstamo por 10 años ,luego el plazo son 10 años.

 A la primera pregunta, por lo tanto, yo creo que es fácil de contestar, el capital del préstamo es la cantidad que te presta el banco ,120.000 Euros, y la duración el periodo de tiempo en que has de devolverlo, en nuestro caso, 10 años.

La Segunda pregunta es si conoces que en cada una de las cuotas, una parte de lo que pagas es capital del préstamo y otra intereses.

Si has pedido 120.000 mil euros, para la compra de tu casa  y lo tienes que devolver en diez años, vas pagando cuotas periódicamente y aunque no necesariamente, en los supuestos más habituales, los pagos de las cuotas se realizaran por mensualidades, es decir, todos los meses se paga una cuota del préstamo.

Y cada una de esas cuotas comprende una parte, amortización , lo que en realidad quitas del préstamo y otra parte intereses, que es lo que le pagas al banco por concedértelo.

Vayamos con nuestro ejemplo. Has pedido 120.000 euros, que tienes que devolver en diez años, luego tienes un capital de 120.000 a devolver en 120 mensualidades.

Si hacemos una división ,resulta que pagarás 1.000 euros al mes de capital, a lo que hay que añadir lo que pagas de intereses en cada cuota. Pongamos que las cuotas son de 1.200 euros al mes, con lo que pagarías 200 euros de intereses al mes. Haciendo cálculos, a los dos años del préstamo, si multiplicamos 1000 x 24 meses habrás amortizado 24.000 euros y ya sólo deberás 96.000 euros.

Esto no es del todo exacto, porque normalmente, en el cálculo de las cuotas de las hipotecas ,se sigue el sistema que se llama francés, que básicamente consiste en qué si la cuota que pagas al mes es de 1.200 euros , de los 1.200 euros que pagas en la primera cuota, no amortizas mil euros de capital, sino que a lo mejor de amortización de capital estas pagando , por ejemplo cuatrocientos euros, y de intereses estas pagando 800 euros.

En la segunda cuota, sigues pagando 1.200 euros, pero en vez de pagar 400 de capital , amortizas un poquito mas de capital, por ej. 500 de capital y 700 de intereses, en la tercera 600 de capital y 600 de intereses y así sucesivamente hasta el final del préstamo. 

Quiere ello decir, que en las primeras cuotas se amortiza poco capital y casi todo lo que se paga son intereses, por eso te puede sorprender, que después de unos años pagando tu hipoteca, casi debas lo mismo que al principio, suena raro, pero es así.

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La siguiente parte de la de esta pregunta, es si eres conocedor de que el tipo de interés de tu préstamo es fijo durante todo el préstamo o es variable.

Esto, creo que es fácil de entender, no quiere decir otra cosa que, si el interés pactado es fijo durante todo el préstamo, vas a tener el mismo tipo de interés un 2% o un 1% o un 3% durante todo el plazo , no va a cambiar durante todo el préstamo, y con ese tipo se calculan las cuotas, que serán las mismas durante todo el préstamo, pero ojo, que con la peculiaridad que he contado antes respecto a la parte de capital y de intereses.

Si el interés pactado es variable como su propio nombre indica, significa que varía a lo largo del préstamo. Se fijará un tipo de interés inicial y cada año variará, estableciendo para calcular el tipo de cada anualidad, un índice de referencia, normalmente el Euribor y a ese índice se le suma un diferencial, que será lo que pactes con el banco.

Pongamos que has pactado un tipo de interés de euríbor más 1 punto, esto quiere decir que si el primer año el euríbor está al 0,5 , pagarás un interés del 1,5 (0,5 + 1 =1,5). Si el segundo año el Euribor baja al 0,3 pagarás de intereses 0,3 +1 = 1,3. ¿Y qué ocurre si el Euribor está en negativo? Pues que restamos del diferencial, es decir si el Euribor está en -0,5, ese año pagaremos -0,5 + 1 = 0,5.

¿Y si el Euribor se pone en -1 ? pues ese año no pagaremos intereses, sólo pagaremos capital en cada una de las cuotas mensuales.

Ahora bien, lo que si está claro es que, si el Euribor negativo es superior al diferencial, el banco no te va a pagar intereses a ti por dejarte el dinero, esto es, un Euribor -2 nos daría un interés negativo de ( -2 +1 = -1). Parece lógico.

Hago un inciso, para explicar cuál fue el problema de las clausulas suelo. Hemos visto en los prestamos variables, que la cuota puede subir o bajar en función de que en cada año suba o baje el Euribor. Sin embargo, los bancos incluían, y los clientes aceptaban, una cláusula en la que se decía que por muy bajo que estuviera el euríbor en ningún caso el prestatario pagaría menos, por ejemplo de 2%, lo cual quiere decir que en todos estos supuestos que estamos viendo, el cliente pagaría el 2%.

La siguiente pregunta que hace el test es si en su préstamo existen bonificaciones para el tipo de interés.

Pues aquí vamos a entrar en otro tema, que a lo mejor hubiera sido susceptible de un artículo solo para ello, pero vamos a explicar básicamente qué son bonificaciones al tipo de interés.

Los bancos, tanto si el préstamo es a interés fijo como variable , vienen estableciendo la distinción entre el primer año y el resto, por ejemplo, el banco te puede decir que durante el primer año vas a pagar un interés del 2% y en los restantes por ej. el 3% o si es variable Euribor +2.

En otra clausula, incluyen lo que se denomina “productos combinados”,que no es otra cosa, que los productos que te tratará de vender el banco, a cambio de una mejora en el tipo de interés, pero vayamos al ejemplo que es como mejor lo entenderéis.

Interés 1º año = 1%

Interés 2º año (y restantes) = 2% o Euribor + 2

Productos combinados: Si usted contrata con nosotros un seguro, le bajamos un 0,25 el tipo de interés y si domicilia su nómina en el banco otro 0,25 y así sucesivamente hasta donde quiera el banco (suelen bonificar hasta un 1%)

De tal manera, que si tu tienes contratados por ej. el seguro y domiciliada la nomina en este ejemplo pagarías 

Interés 2º año = (2% – 0,50) o (Euribor +2 – 0,50)

Pagarías el 1% o Euribor + 1,50

Pero ojo ninguno de estos productos combinados es obligatorio, el banco no puede obligarte a contratarlos para darte el préstamo, simplemente, lo que hará es comprobar periódicamente si los tienes o no, y aplicar el tipo de interés que corresponda, con o sin bonificación.

Ahora bien, lo que tenéis que mirar, muy, muy bien antes de contratar estos productos es haceros dos preguntas:

  • Realmente quiero ese producto, por ej., seguro de vida 
  • Si realmente lo quiero, lo que pago de menos al año de cuota por tener esa bonificación, es mas que lo que pago de mas por contratar ese producto con el banco y no con otro asegurador. Lo explico.

Si al año pago 12.000 euros de cuota sin bonificación.

Con bonificación, por tener el seguro de vida pago 11.500 al año.

Me ahorro 500 euros.

El seguro me cuesta con el banco 2.000 euros al año y con un asegurador 1.000 euros.

Luego el coste anual real del préstamo bonificado con el banco y haciendo el seguro con otro es:

-Banco: 11.500 ( cuota anual bonificada) + 2000 (seguro) = 13.500

-Particular: 12.000 ( cuota) + 1.000 ( seguro con otro) = 13.000

Creo que es fácil de entender y que antes de contratar hagáis vuestras cuentas.

Ya para terminar ,con la explicación de esta parte del test, pues creo que las dos siguientes preguntas han quedado suficientemente contestadas a lo largo del artículo. Las preguntas son :

 Si su préstamo es variable ¿comprende que los tipos de interés  pueden variar a lo largo del tiempo y que esta situación podría suponer cambios en la cuota que debe pagar?

Evidentemente, si sube el Euribor pago mas, si baja pago menos y, por último en caso de préstamo a interés fijo

¿sabe usted que no se beneficiará de una bajada futura de los tipos de referencia?

Está claro ¿no? Si es fijo pagarás siempre lo mismo (salvo bonificaciones) .

Resumiendo:

-capital del préstamo: importe de lo quete prestan el banco 

-intereses: lo que pagas por ese préstamo que te hace el banco 

interés fijo: no varía el tipo de interés durante todo el préstamo 

-interés variable: depende de un índice de que cada año puede subir o bajar

-productos combinados:  determinados productos que cuestan su dinero, pero que te modifican a la baja o bonifican el tipo de interés.

Pues esto es todo por hoy. Espero haber dejado claros estos conceptos y nos vemos en el siguiente artículo. Si tienes cualquier duda puedes dejarla en la sección de comentarios y estaré encantado de resolvértela y por supuesto estás invitado a suscribirte a la página.