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   Después de haber estudiado en el anterior artículo los intereses en los prestamos hipotecarios , vamos a ver en este un tema importante para el bolsillo del consumidor, las comisiones y los gastos que ocasiona una hipoteca.

  

COMISIONES

Con carácter general ,podemos decir que las comisiones, son aquella suma de dinero que te cobra  un profesional por la prestación de un servicio y que supone un porcentaje sobre el valor de dicho servicio. Así un agente inmobiliario te cobra una comisión sobre el precio de venta de tu piso si encuentra un comprador y finalmente consigues venderla . 

 

Vamos a ver las comisiones que puede cobrarte un banco por concederte un préstamo

   COMISIÓN DE APERTURA

Se trata de una cantidad que te puede cobrar el banco por la concesión del préstamo , aunque técnicamente sea por las gestiones previas a la concesión.

   COMISIÓN DE ESTUDIO

Se trata de una cantidad que te puede cobrar el banco por la concesión del préstamo , aunque técnicamente sea por el estudio y análisis de los riesgos previos a la concesión.

  Conforme al Art. 14.2.4. de la LCI ,el banco únicamente puede cobrar por todas las gestiones previas a la concesión del préstamo un solo concepto , es decir sólo puede existir en los prestamos hipotecarios, la comisión de apertura.

  Ejemplo

  Comisión apertura  1%, en un préstamo de 100.000 euros ,pagarías de comisión de apertura  1.000 euros

   COMISIÓN DE NOVACIÓN O MODIFICACIÓN DE CONDICIONES 

    Una vez que tu préstamo ha echado a andar, es posible que durante la vida del mismo te interese hacer algún cambio en las condiciones inicialmente pactadas. En este caso, si el banco accede a dicho cambio, puede haberse previsto en las condiciones iniciales esta comisión, que se pagará sobre el saldo pendiente en el momento de la modificación, es decir sobre lo que te falta por pagar. Se establecen algunos limites y así, si lo que quieres es modificar el préstamo y ampliar el plazo,a fin de que las cuotas sean mas fáciles de pagar , la comisión no puede superar el 0,10 del capital pendiente.

   Ejemplo 

   Capital pendiente : 100.000 euros

   Comisión modificación 2%. Pagarías por la modificación 2.000 euros

   Ampliación de plazo :  pagarías 100 euros ( el 0,10) . 

   COMISIÓN DE CUOTAS IMPAGADAS 

    Se trata de una cantidad fija, que el banco te cobra si no pagas alguna de las cuotas  de tu préstamo. 

    En pocas palabras  “ encima de cornudo , apaleado” . Esta cantidad, suele oscilar entre los 30 y los 50 euros y varía entre los diferentes bancos en cuanto al cobro, algunos la cobran el día siguiente al que deberías haber pagado la cuota y otros a los 3, 5 7 días.

Sobre esta comisión se ha manifestado el TS  en cuanto a su carácter abusivo, ya que considera el tribunal , que no puede considerarse una comisión, si el banco no la cobra por la prestación de un servicio, que no es el caso , ni como pretendía la defensa de la entidad  una cláusula penal , pues la “ pena por incumplimiento está cubierta por los intereses de demora”, sólo podría salvarse su carácter abusivo, si su existencia responde a un trabajo cierto y real del banco por hacer posible el cobro de una cuota impagada , no bastando simplemente la notificación al deudor o la remisión de una carta.

  Sea como sea , lo cierto es que sigue estando en la mayor parte de los prestamos , aunque algunas entidades  la han suprimido .

  COMISIÓN POR CAMBIO DE ACREEDOR 

    En este caso, la comisión que te cobra el banco está motivada por tu enfado, se trata de una comisión por cabreo. Si durante tu préstamo , por el motivo que sea , te enfadas con tu entidad, o simplemente la competencia te ofrece unas mejores condiciones, existe un procedimiento para que puedas llevar tu préstamo a la otra entidad.

Si finalmente lo haces , tu banco inicial puede cobrarte una comisión, aunque esta comisión tiene un límite legal. 

   Si pasas de un tipo de interés variable a uno fijo con la nueva entidad,  solo se puede cobrar si el cambio lo haces durante los tres primeros años y en todo caso, la comisión no puede ser superior al 0,15 del saldo pendiente del préstamo.

    COMISIÓN DE SUBROGACIÓN DEUDOR 

    Es posible que hayas adquirido tu casa y te hayas hipotecado durante 30 años . Como la vida da muchas vueltas y el trabajo ya ni te cuento , es posible también, que pasados unos años tengas que desprenderte y poner a la venta tu casa. Si encuentras comprador , que a su vez va a hipotecarse para pagarte, puedes hacer dos cosas. 

Cancelar tu hipoteca con el dinero que te paga el comprador por tu casa .

Mantener tu hipoteca , pero saliendo tu de ella y entrando el comprador, todo ello, lógicamente si tu banco y el comprador se han puesto de acuerdo. En este caso no se cancela tu hipoteca, si no que se cambia de mano ,digamos. 

Este cambio que se llama subrogación, puede estar gravado con una comisión , un 1 , un 2 % , pero que pagará el comprador por quedarse con tu préstamo.

  Aunque aparece en tu escritura , la razón es,  que el comprador pueda saber lo que tiene que pagar por quedarse con ella .

COMISIÓN DE AMORTIZACIÓN ANTICIPADA

    Llamémosle comisión de cancelación anticipada o llamémosle comisión por desistimiento, lo cierto es que es aquella cantidad que el banco te cobra por anticipar el pago de parte o de todo el préstamo. Es decir, si tienes pactado un préstamo a 20 años ,te toca un pellizco en la lotería y decides quitar una parte o todo el préstamo anticipadamente , el banco puede cobrarte un porcentaje de esa cantidad que adelantas, y eso es lo que se llama “ comisión de amortización o cancelación anticipada”.

  Pero el banco tiene unos limites en la nueva ley en cuanto a estas comisiones, que paso a indicarte:

   1.- Si tu préstamo es a interés fijo ( ya debes de saber lo que es , si has leído el anterior articulo , si no te lo recomiendo) puede cobrarte :

– 2% si amortizas durante los 10 primeros años del préstamo, siempre sobre la cantidad que adelantes

               – 1,5 % durante el resto del préstamo

   2.- Si tu préstamo es a interes variable el banco tiene dos opciones:

                – cobrarte un 0,25 de la cantidad amortizada los 3 primeros años

               – cobrarte un 0,15  durante los 5 primeros años.

        Ojo, estas dos opciones, tienen que fijarse al firmar el préstamo y son excluyentes , es decir si opta por la primera , no puede cobrarte el 0,15 el cuarto año. 

Transcurridos estos plazos ya no existe comisión.

Hasta aquí creo que esta comisión es fácil de entender, pero vamos con un Ejemplo:

    Si tu préstamo es a interés fijo y amortizas 10.000 euros el cuarto año, el banco te cobrará en ese momento el 2% es decir 200 euros.

       Una aclaración, si amortizas esos 10.000 puedes optar entre seguir pagando el mismo importe en cada cuota pero lógicamente disminuir el plazo del préstamo , es decir acabar de pagar antes, o mantener el plazo y rebajar el importe de las cuotas.

     Ahora bien , lo dicho hasta aquí hay que pasarlo por un filtro que establece la nueva ley .

  Sea el tipo de préstamo que sea , fijo o variable, el banco solo puede cobrar esta comisión ,si la amortización anticipada que haces le supone una perdida financiera . Esta perdida financiera , que se calcula con una formula matemática, viene a ser la diferencia entre entre lo que te queda por pagar del préstamo en el momento de la amortización, y el valor de mercado actualizado de tu  préstamo.

     Ejemplo: en el caso anterior hemos visto que te podrían cobrar 200 euros. Pues bien, si la perdida financiera que para el banco supone tu cancelación de 10.000 euros, es de 100 euros , el banco sólo te podrá cobrar esa perdida, es decir 100 euros. Por el contrario si la perdida para el banco es de 300 euros ,en este caso sólo te puede cobrar el 2%, es decir los 200 euros.

     Aunque explicaré en un video como se calcula esta perdida financiera , ahora basta con que sepas que actúa como limite de esta comisión y que si no hay perdida financiera , no hay comisión. Si vas a amortizar anticipadamente, el banco te calculará esa perdida, y tranquilo que son matemáticas.

Y con esto hemos terminado con las comisiones , por lo que pasamos para terminar el artículo a ver quién paga los gastos de la hipoteca.

GASTOS HIPOTECARIOS

Estos gastos son aquellas cantidades , no inherentes a la propia hipoteca , pero que son imprescindibles para su valida constitución.

Los gastos que normalmente conlleva una hipoteca son los siguientes:

  – Tasación, que es la valoración previa del inmueble que vas a hipotecar realizada por una empresa tasadora.

  –  Notaría, el arancel que cobrará el notario y que tiene dos partes , los derecho y las copia

  –  Registro de la propiedad, arancel que cobra el registrador por inscribir la hipoteca en el registro de la propiedad

  – Impuesto Actos jurídicos documentados, impuesto que grava la hipoteca y que suele variar entre el 1,5 y 2 % de la responsabilidad hipotecaria.

  – Gestoría, cantidad que cobra la gestora encargada por el banco para liquidar el impuesto y presentar la escritura de hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Aunque en la FEIN , a veces viene un poco liado te digo que el único gasto que el banco puede imputarte a ti es el de la tasación del inmueble. Y no hay más.

Dice la ley que si tu pides una copia autorizada de la escritura , tienes que pagarla , pero no ocurrirá así, por lo que ahora te digo. También que pagará el impuesto el que diga la ley ( faltaría mas) en este caso el banco.

   Sin entrar en la teoría de la hipoteca ,lo cierto es que la hipoteca constituye una garantía para el banco en caso de impago del préstamo, así como su inscripción en el registro de la Propiedad.

Para inscribirla hay que expedir por el notario una copia autorizada de la escritura, y dado que el interesado en la inscripción es el banco , la copia se expedirá para él. De ahí lo que te decía antes .

Y los demás gastos tienen el mismo fundamento, por lo que todos deben ser asumidos por el banco. 

Pues esto es todo por hoy, nos vemos en el siguiente video o artículo, y si no lo estás me encantaría que te suscribieras a mi blog.

Hasta luego