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INTRODUCCIÓN

Como expliqué en el artículo anterior una de las comisiones que puede cobrarte el banco es la de amortización anticipada, (antes de seguir, si no leíste el anterior artículo te recomiendo que lo leas http://www.notarialascortes.com/articulos/comisiones-y-gastos-hipotecarios/.)

Como expliqué en el mismo, la nueva Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario ha establecido unos límites máximos a la cantidad que el banco te puede cobrar por amortizar anticipadamente una parte o todo el prestamos.

Estos límites son:

  • Si tu prestamos es a interés fijo ( la diferencia entre interés fijo y variable la puedes ver http://www.notarialascortes.com/articulos/capital-intereses-y-bonificaciones-en-los-prestamos-hipotecarios/) ,la comisión no puede ser superior al 2% de la cantidad que devuelves anticipadamente durante los 10 primeros años y del 1,5 durante el resto de la vida del préstamo.
  • Si tu prestamos es a interés variable, el banco puede elegir entre dos posibilidades. o bien te cobra el 0,25 de la cantidad amortizada durante los 3 primeros años, o bien el 0,15 durante los 5 primeros años.

Esta afirmación anterior , no es del todo cierta ya que en realidad cuando tu amortizas anticipadamente , lo que el banco te puede cobrar, es la pérdida financiera que sufre por esa amortización, si bien esa pérdida que te puede cobrar, nunca podrá ser superior a los porcentajes anteriormente señalados. Con un ejemplo lo veremos después mejor, pero de momento vamos a ver que es la pérdida financiera.

PÉRDIDA FINANCIERA

Pensemos que el banco te presta 150.000 euros a 25 años y con un interés del 3,45%. Si firmas hoy ese préstamo , el banco dentro de su contabilidad interna calculará que dentro de 25 años habrá ingresado los 125.000 euros que le devuelves, mas la cantidad correspondiente a esos intereses.

Si transcurridos 6 años amortizas 20.000 euros, evidentemente pagarás menos intereses al banco por la cantidad prestada, pues esos 20.000 euros dejarán de producir interés desde ese momento y el banco al final habrá obtenido un menor beneficio.

Aunque siempre tendemos a pensar ,que se fastidie el banco, lo cierto, si lo miras fríamente ,es que el préstamo es un contrato entre partes, en el que cada una de ellas tiene sus intereses, la tuya obtener financiación para comprar una casa que en otro caso no tendrías, y el banco tener unos ingresos por prestarte esa cantidad. Cuando tu amortizas anticipadamente , estás unilateralmente modificando uno de los elementos del contrato , como es el plazo inicialmente pactado, y con ello estás modificando las expectativas de la otra parte. Esto justifica el que el banco te pueda cobrar una comisión por amortización anticipada, que se concreta en la pérdida financiera que sufre.

La perdida financiera , es el perjuicio que para el banco supone que tu le devuelvas anticipadamente una determinada cantidad de dinero, que no es exactamente lo mismo que los intereses que deja de cobrarte. Siguiendo con el ejemplo, si devuelves anticipadamente los 20.000 euros , el banco va a dejar de ganar los intereses al 3,45% de esa cantidad. pero pensemos que en el momento que tu haces la amortización , el mercado está prestando el dinero a un 6%. El banco estará encantado con que le devuelvas esos 20.000 euros , porque se los prestará a otro penitente al 6% y les sacará un rendimiento a esos 20.000 euros del 2,45 % mas, que lo que le estaba sacando contigo. En este caso evidentemente no ha sufrido pérdida financiera alguna.

Pero pensemos en el caso contrario, cuando tu amortizas el interés de mercado esta al 1%, en este supuesto el banco perderá si vuelve a prestar a un tercero tus 20.000 euros un 2,45%.

Una vez visto que es la perdida financiera, vamos a ver lo más importante que es como se traduce en números esa perdida, que al final es lo que el banco te podrá cobrar.

COMO SE CALCULA LA PERDIDA FINANCIERA

Dice la ley que la perdida financiera es la diferencia negativa entre el Capital pendiente del préstamo y el valor de mercado del mismo en el momento en que se realiza la amortización.

Por otro lado el Valor de mercado es el valor actual de los pagos pendientes al tipo de interés . Este valor del mercado , se calcula mediante una complicada ( al menos para los que somos de letras) fórmula de matemáticas financieras, que ahora mismo veremos.

vamos a calcular la perdida financiera de una amortización anticipada de un préstamo con los siguientes datos:

  • Capital del préstamo : 150.000 euros
  • Plazo: 25 años
  • Interés : fijo el 3,45 %
  • Cuota mensual : 746,92 euros
  • Cuotas pagadas : 72 ( 6 años)
  • Capital pendiente de amortizar : 124.788,66 euros

Con estos datos, pensemos que quieres amortizar a día de hoy la cantidad de 20.000 euros.

¿ Cual será la perdida financiera?

Como hemos dicho será la diferencia negativa entre capital pendiente y valor de mercado. ( CP- VM)

El capital pendiente lo sabemos , porque estará en nuestro cuadro de amortización que te debe de facilitar el banco , por lo tanto

PF= 124.788,66 – VM

El siguiente paso es calcular el valor de mercado del préstamo, que es el valor de los pagos pendientes al tipo de interés de mercado : VMP = PP % de mercado

Lo primero que tenemos que saber es cual es el Tipo de Interés de mercado en el momento de la amortización.

Tipo de interes de mercado

El Tipo de Interés de Mercado se calcula con la siguiente formula:

TIM= IRS mas próximo al plazo que falte de préstamo + (TMPH a 3 años – IRS a 1 año)

De esta formula diremos que el IRS es el Interés Rate Swap, que se publica por el banco de España por años y para nuestro calculo tendremos que escoger el que sea del año mas próximo a lo que nos falte para terminar de pagar nuestro préstamo. en nuestro ejemplo , hemos pagado 6 años, luego nos faltan 19 años, por lo que elegiremos el IRS a 20 años que es el mas próximo. A la fecha de este ejemplo el IRS a 20 años era del 1,296 %.

El TPMH a 3 años, es el Tipo Medio de los Prestamos Hipotecarios a 3 años, también publicado y que en este caso es de 2,022 % .

Y el IRS a 1 año , que es el mismo índice anterior, pero en este caso siempre a 1 año es de – 0,289 % .

Pues con esto ya tenemos los tres datos que necesitamos para el calculo y solo nos queda sumar:

TIM = 1,296 + ( 2,022 – ( – 0,289) ) = 3,607 %

Pues este es el Tipo de Interés de mercado que nos interesa , el 3,607 % anual.

Con esto ya tenemos todos los datos para calcular el valor de mercado del préstamo

VALOR DE MERCADO DEL PRÉSTAMO

Como hemos dicho anteriormente el Valor de mercado es el valor de los pagos pendientes al tipo de interés de mercado, lo cual se calcula con la siguiente fórmula, donde «a» es la cuota mensual que pagamos, «TIM» el tipo de interés de mercado (tipo efectivo, dividir entre 100) y «n » el número de cuotas pendientes de pago en negativo ( en nuestro caso 228)

Pues con esto sólo nos queda aplicar los datos de que ya disponemos:

Y el resultado de esta operación es que el valor de mercado de nuestro préstamo a la hora de hacer la amortización es de 123.141,24.

Y con esto sólo queda aplicar la fórmula inicial para calcular la perdida financiera , que recordemos era la diferencia negativa entre el capital pendiente de amortizar y el valor de mercado de nuestro préstamo a la hora de amortizar,

PF = CP – VM

PF = 124.788,66 – 123.141,24 = 1.647,22 euros

¿EXISTE PERDIDA FINANCIERA EN ESTE PRESTAMO?

Pues como hemos visto la perdida es la diferencia negativa , por lo que en este préstamo la amortización anticipada de 20.000 euros no produce perdida financiera.

Y en este caso , y esto es lo verdaderamente importante, en esta amortización el banco NO PODRÍA COBRARTE COMISIÓN DE AMORTIZACIÓN ANTICIPADA ALGUNA, es decir el 2% pactado no será aplicable a este caso.

Que ocurriría si el resultado hubiese sido el contrario , pensemos en que los números hubiesen sido:

PF = 123.141,24 – 124.788,66 = – 1.647,22

En este caso la perdida para el banco sería de 1.647,22 y aquí si que el 2% actuaría como límite a la comisión:

Perdida Financiera 1.647,22

2% cantidad amortizada ( 20.000 euros) = 400 euros

Luego el banco solo te podría cobrar 400 euros.

Y ya para terminar si esa perdida financiera en vez de 1.647,22 hubiera sido de 200 euros , sólo te podrían cobrar esos 200 euros.

Espero que os haya quedado claro y que sepáis comprender si hay alguna imprecisión el esfuerzo de un notario de letras puras. Un abrazo.