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Compraventa

Es el contrato por el cual una persona transmite a otra que adquiere, una cosa (vivienda, automóvil, acciones,..) a cambio de un precio en dinero o signo que lo represente. Cuando es un cambio por otro bien distinto del dinero se llama permuta.

Documentación necesaria:

Escritura o título de propiedad.

Recibo de contribución. En su defecto deberá aportarse la Referencia Catastral del inmueble para obtener la notaría el certificado gráfico y catastral.

Documentos de identidad. Si fueran sociedades, los poderes correspondientes o el nombramiento y vigencia del cargo del representante.

Todos los comparecientes deben exhibir el original del N.I.F (Número de Identificación Fiscal) que coincide con el número del D.N.I. español, o los extranjeros el N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero), para que puedan pagarse los impuestos e inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad

Documentación relativa a medios de  pago (en todo caso fechas y forma de los pagos y, si se dispone de ellos, documentos acreditativos de los pagos o al menos indicación de los Bancos de origen y destino de los fondos). Esto es, deberá indicarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento de la escritura, o queda aplazado, así como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos. El notario deberá testimoniar en la escritura pública los cheques o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban por los otorgantes. Si el otorgante se negara a identificar en todo o en parte el medio de pago empleado, el notario debe advertir, haciéndolo constar en la escritura pública, que suministrará a la Agencia Tributaria la información.

Aportar impreso S-1 (es una declaración al Banco de España que se hace en las entidades financieras) cuando se efectúen pagos en metálico o se utilicen cheques al portador por importes superiores a 100.000 euros. Mientras no se acrediten los medios de pago no se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad (art. 254 Ley Hipotecaria).

Tenga en cuenta que conforme a la Ley 7/2012, de 29 de octubre, está limitado el uso de efectivo si interviene un profesional teniendo esta consideracón los agricultores, lo cual debe de tenerse en cuenta en la venta de fincas rústicas. Hacienda  ha interpretado de forma muy rigurosa entendiendo que no caben pagos parciales  en efectivo (ni un euro) en las operaciones que excedan de dichos límites.

Si se transmite un piso, local, o garaje de un edificio en régimen de propiedad horizontal deberá aportarse certificado del Secretario con el visto Bueno del presidente relativo al estado de los gastos de comunidad, aunque la escritura, estando de acuerdo el comprador, puede otorgarse sin el certificado sobre la base de las declaraciones del vendedor.
El adquirente de una vivienda, garaje o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad corriente en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.

El  «Real Decreto 235/ 2013 de 5 de abril»por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios” establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios o unidades de edificio, un certificado de eficiencia energética (inscrito en un registro especial) que deberá incluir información objetiva sobre las características energéticas de los mismos. Duran diez años.  Su falta no impide hacer la escritura ni la inscripción en el Registro pero podría dar lugar a la imposición de sanciones al transmitente. La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas considera falta grave sancionada con multa de 601 a 1.000 euros «Vender o alquilar un inmueble sin que el vendedor o arrendador entregue el certificado de eficiencia energética, válido, registrado y en vigor, al comprador o arrendatario». (Disp. Ad. 3ª-4, e). Se excluyen del ámbito de aplicación:

  1. a) Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico.
  2. b) Edificios o partes de edificios utilizados exclusivamente como lugares de culto y para actividades religiosas.
  3. c) Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años.
  4. d) Edificios industriales, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales.
  5. e) Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2.
  6. f) Edificios que se compren para reformas importantes o demolición.
  7. g) Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previstode energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda.

La Ley no se aplica a garajes y trasteros y tampoco a los locales «en bruto», entendiendo incluido en este concepto a los locales que no son susceptibles de calificación, el vendedor no estará obligado a la realización del certificado de eficiencia energética. En el momento en que se acondicione el local y se haga el correspondiente proyecto de obra y actividad, éste deberá contener el certificado de eficiencia energética, por tratarse como obra nueva.

Debe manifestarse al notario, para redactar correctamente la escritura de compra, si existe cualquier acuerdo matrimonial pactando un régimen económico  distinto al habitual (capitulaciones) o no se está casado pero si sujeto a unión de hecho inscrita .

 

Impuestos:

DEL COMPRADOR:

Si la compra es a un particular se devenga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITPAJD), que es a cargo del comprador, y se liquida tomando como base la declarada como precio de venta al tipo inicialmente del 8% , :

– Las autoridades fiscales pueden revisar el valor declarado en la escritura  si consideran que el de mercado es superior. El impreso a presentar para la autoliquidación del impuesto es el Modelo 600 y el plazo es el de UN MES (antes  del 6 de agosto de 2013 eran 30 días hábiles), desde el día en que se cause el acto o contrato.

Si es compra de solar o primera compra de edificio urbano a un promotor, se devenga IVA a cargo del comprador, (desde el 1 de septiembre de 2012 el 10%, antes 8%  y ver párrafo siguiente, para viviendas o viviendas con garaje, y al 21%, antes 18%, en locales y solares) además del impuesto de actos jurídicos, al tipo del 1,5%, con excepciones por razón de edad y carácter de primera vivienda habitual.

La nuevas  letras e) y f) del art. 84, 1.2º de la Ley 37/1992 introducen unos supuestos de  inversión del sujeto pasivo (es decir el iva lo abona directamente el comprador que pasa a ser el sujeto pasivo, y no el vendedor),  en las siguientes  entregas de inmuebles:
(1). Efectuadas como consecuencia de un procedimiento concursal. (Ley 38/2011, de 10 de octubre, de reforma de la Ley 22/2003,de 9 de julio, Concursal).
(2). Con renuncia a la exención en los casos de los apartados 20º y 22º del art.20.uno de la Ley 37/1992 (transmisión de terrenos no edificables y segundas transmisiones de edificaciones).
(3). En ejecución de garantía. (La dación en pago de un inmueble).
(4). En ejecuciones de obra y cesiones de personal para su realización. Puede ser con o sin aportación de materiales. El destinatario debe actuar en calidad de empresario o profesional. Contratos directamente formalizados entre promotor y contratista o entre contratista y subcontratista. El objeto debe de ser la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones
(5). En la consideración de ejecuciones de obra, aumentando el % del coste de materiales utilizados del 33 al 40% para que sea considerada entrega de bienes las ejecuciones de obra que tengan por objeto construir o rehabilitar edificaciones.

La adjudicación de terrenos o edificaciones por una comunidad de bienes a los comuneros se considera entrega de bienes en proporción a la cuota de participación.

DEL VENDEDOR:

Si se trata de bienes inmuebles urbanos (los rústicos no tributan por este concepto), también está sujeta la transmisión al Impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (antigua Plus-Valía), que debe abonarse en el plazo de 30 días desde la firma, su cuantía varía en función del Municipio y de las fechas de adquisición y venta del inmueble, el Ayuntamiento lo calculará con una copia simple de la escritura. Se regula en los arts. 104 y ss. del Texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas locales aprobado por RDLey 2/2004 de 5 de marzo. Los  vendedores no profesionales pueden pactar sobre su pago, que, en  principio corresponde al vendedor,  el adquirente solo responde del impuesto si el transmitente es no residente en España. Con efectos desde 1 de enero de 2013 se adiciona un nuevo apartado 5 en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946, con la siguiente redacción:
«5. El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo.» Los notarios tenemos un acuerdo con la Federación de Municipios que permite presentar una copia via internet en el Ayuntamiento respectivo nada más firmarse la escritura.

Si el vendedor es extranjero y no acredita su residencia fiscal en España, el comprador está obligado a retener e ingresar en Hacienda el 3% del precio de venta.

El vendedor es responsable del  Impuesto de Bienes inmuebles (IBI) del año en curso y debe estar al corriente de los anteriores. El Notario, salvo indicación en contrario, intentará obtener certificado telemático sobre la existencia o no de recibos impagados. Tenga en cuenta que conforme al vigenteart. 64.1 del Texto Refundido de la Ley reguladora de las Haciendas locales aprobado por RDLey 2/2004 de 5 de marzo, se establece la afección del inmueble al pago de dicho impuesto, por lo que los adquirentes serán responsables subsidiarios, si la deuda no se paga. (art. 41.3 d y 79.1 L.G.T.).  Comprende toda la deuda tributaria no prescrita.

El transmitente también debe abonar, al hacer la declaración de la renta, el impuesto por la ganancia patrimonial que ha tenido con la venta, por la diferencia entre el precio de compra y el de venta.