Seleccionar página

Obras nuevas

Por la declaración de obra nueva se refleja una modificación física en un terreno, tal como la construcción o modificación de un edificio. La declaración puede ser de finca terminada o de finca en construcción, en este último caso será necesario el otorgamiento de la correspondiente acta de finalización de obra.

Los requisitos están dispersos en una serie de normas, las principales se contienen en el artículo 20 Ley del Suelo, aprobada por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, según redacción del real decreto ley 8/2011 de 1 de julio que intentaremos resumir:

  1. a) Si se trata de una obra de nueva construcción, deberá aportarse la licencia municipal de obras y certificación del arquitecto de que coincide con la licencia y el proyecto (actualmente sin necesidad de visado de su colegio profesional si no es el certificado final de obra, conforme al Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto).

Además, según Real Decreto-Ley 8/2011 de 1 de julio, en la escritura pública de obra nueva si está terminada o en el momento de realizar la oportuna Acta de finalización de obra, si la obra está en construcción, deberá aportarse:

– la licencia de primera ocupación (antigua cédula de habitabilidad). Confirmado por resolucion Dirección General

– el certificado de final de obra (librado por un técnico competente con su firma legitimada y, debidamente visado por su colegio profesional conforme al citado Real Decreto 1000/2010.

– el libro del edificio (incluso en viviendas unifamiliares).

– El edificio debe cumplir con las normas de  eficiencia energética, la Direccion General considera que el certificado de eficiencia energética que debe presentar el promotor es una exigencia del artículo 20 de la Ley del Suelo, después de la nueva redacción que entró en vigor el 7 de Julio de 2011, que es exigible a todas las escrituras de obras nuevas a las que les es aplicable el Real Decreto 47/2007 y que no hay excepciones con los autopromotores de viviendas para uso propio, pues la finalidad de la ley, siguiendo las Directivas Europeas, es no sólo proteger al consumidor sino el respeto al medio ambiente y la política energética por lo que no hay identidad de razón con el Libro del Edificio, que permita apreciar una excepción. Por tanto habrá que tener en cuenta este certificado para todas las escrituras de terminación de obras otorgadas después de 7 de Julio de 2011, cuya licencia haya sido solicitada a partir de 30 de Abril de 2007, sin entrar en más precisiones con las excepciones si no están contempladas en el propio RD. Ahora bien, desde el 14 de abril de 2013, está vigente el referido Real Decreto 253/2013 de 5 de Abril.

– y, si se trata de vivienda (no locales o piscinas, por ejemplo), la acreditación de la subscripción y vigencia del seguro decenal, salvo si es una única vivienda y el propietario ha sido su auto promotor para uso propio.

  1. b) En el caso de declaración de obra antigua, no se exige licencia de obras, aunque para poder acceder al Registro de la propiedad, deberá cumplir los siguientes requisitos:

– Acreditar su antigüedad (mediante certificación catastral, certificación técnica, certificación del Ayuntamiento, o Acta de notoriedad), antigüedad que debe ser anterior al plazo previsto por la Ley para la prescripción de la posible infracción urbanística en que hubieran incurrido los edificantes (en general cuatro años).

– Que la descripción de la obra que conste en la Certificación catastral descriptiva y gráfica (que obtendremos directamente desde la Notaría) o certificación de técnico competente (con la firma legitimada) que se protocolizará con la escritura, coincida con la realidad y con lo expuesto en la escritura de declaración de obra.

  1. c) En caso de edificaciones para viviendas que se hayan terminado con posterioridad al 5 de mayo de 2000, conforme a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación art.. 9-2, deberán acreditar la constitución y vigencia del seguro decenal, si no han transcurrido diez años desde su finalización.
  2. d) Si la vivienda forma parte de un conjunto en comunidad, será preciso obtener el consentimiento de la comunidad para modificar la descripción de las viviendas, salvo que esté autorizado por los propios estatutos del edificio.
  3. e) Si se trata de declaración por antigüedad de un edificio en propiedad horizontal no hace falta licencia municipal, pero si en vez de propiedad horizontal se crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada, que es una de las notas características de los conjuntos inmobiliarios privados, o se constituye un régimen específico de conjunto inmobiliario, haria falta licencia como instrumento de control de la legalidad urbanística por parte de la Administración conforme al artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio, al que se remite el nuevo artículo 10.3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. Así lo dice la resolución de 17 de octubre de 2014
Impuestos

En general, la declaración de obra nueva tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo general del 1 por ciento del valor de la obra, aunque está cedido a las Comunidades Autónomas que suelen aplicar otro mas elevado. (el 1,5% en la Comunidad de castilla y leon).

Documentación necesaria:

Documento de identidad del titular registral del solar.

Certificado de técnico competente acreditativo de que la obra se ha ejecutando con arreglo al proyecto para el que se obtuvo la licencia.

Recibo contribución o documento acreditativo de la referencia catastral.

Si es una promoción se precisa la documentación relativa al seguro decenal.

Libro del edificio (consulte).

Si hay ampliación de obra esta debe estar amparada por la licencia y proyecto inicial, haciéndolo constar así el certificado técnico, en caso contrario debe pedirse modificación de la licencia.

Si se declara finalizada, licencia ocupación. Aunque solo en viviendas nuevas, no en antiguas, por aplicación del art. 20.4 de la Ley del Suelo (resolución de 5 de julio de 2012).

Si se trata de obras nuevas, sobre todo en  terrenos rústicos, puede ser preciso, según la localidad, certificado del Ayuntamiento acreditativo de que  el terreno está en zona no protegida aunque esté fuera de ordenación, pero en principio corresponde al Registro obtenerlo del Ayuntamiento y no debe impedir la inscripción previa.