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Préstamos Hipotecarios

Si tiene la intención de contratar una hipoteca  con una entidad financiera (caja de ahorros, banco, etc.), le pediremos los datos de dicha entidad para que nos remitan las condiciones pactadas y redactar la correspondiente escritura.

La documentación normalmente se la requerirá su banco o caja, deberá facilitar los títulos de propiedad de la finca o fincas hipotecadas, el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), y cualquier otro dato o documentación que pudiere ser relevante.

La Orden EHA/2899/2011 de 28 octubre de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, pretende recopilar en un solo texto toda la normativa . Ha sido desarrollada por la Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito y proveedores de servicios de pago, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos. La regulación de operaciones por profesionales que no sean entidades financieras se recoge en la ley 2/2009.

La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, introduce una serie de variaciones en materia de préstamos y su ejecución, limitando el interés de demora a tres veces el interés legal del dinero, si es vivienda habitual, admite las cláusulas suelo (un interés mínimo siempre), pero exige aceptarlas por escrito en la escritura, según  texto del Banco de España.

 Impuestos:

Se calculan, no sobre el capital prestado, sino sobre la base que representa la total responsabilidad hipotecaria (capital, intereses, costas y gastos) cuya cuantía depende de la entidad con la que contrate.

El tipo es el del 1,5 %  en Castilla y León. Hay tipos reducidos en situaciones especiales.

Desde el uno de enero de 2015 se abonará (como en el resto de documentos) el Impuesto sobre el Valor Añadido correspondiente a la escritura de cancelación y posterior inscripción, al anularse la exención que antes existía, por exigencias de la Legislación comunitaria (apartado siete del artículo primero de la Ley 28/2014, de 27 de noviembre, por la que se modifica la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido).

El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos:

Establece una serie de medidas de ayuda mediante la elaboración de un código de buenas prácticas al que, voluntariamente, podrán adherirse las entidades de crédito y demás entidades que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

Fija los requisitos que delimitan al colectivo a proteger:

– ha de ser la primera y única vivienda habitual  y estar hipotecada;

– todos los miembros de la familia deben carecer de rentas derivadas del trabajo o actividades económicas;

– cuota hipotecaria superior al 60 por 100 de los ingresos netos de la unidad familiar;

– deberán carecer de bienes patrimoniales con los que hacer frente a la deuda, y

– el valor de adquisición de la vivienda habrá de ser inferior a los siguientes márgenes:

– Ciudades de más de un millón de habitantes: 200.000 euros.

– De más de 500.000 o en áreas metropolitanas de más de un millón: 180.000 euros.

– De más de 100.000 habitantes: 150.000 euros.

– Resto: 120.000 euros.

Incluye tres fases posibles , de carencia de intereses durante un plazo, quita de parte de deuda, y admisión de la dación en pago en ciertas condiciones.

Medidas fiscales para el caso de deudores hipotecarios sin recursos:

– ITPYAJD. Se añade un nuevo número 23 al artículo 45.I.B) del texto refundido: «23. Las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios que se produzcan al amparo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados de este Impuesto.»

– Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Se añade un nuevo apartado 3 al artículo 106 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales:  «3. En las transmisiones realizadas por los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble, sin que el sustituto pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas.»

– IRPF. Se añade una disposición adicional a la Ley 35/2006, de 28 de noviembre: «Disposición adicional trigésima sexta. Dación en pago de la vivienda. Estará exenta de este Impuesto la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma..»